Статьи



Ипотека:что год грядущий нам готовит?

В 2007 году рынок ипотечных кредитов никак нельзя было назвать инертнымВ 2007 году рынок ипотечных кредитов никак нельзя было назвать инертным. За год успели сформироваться и измениться на противоположные две тенденции.

В первой половине 2007 года рынок ипотечного кредитования активно развивался. В условиях высокого спроса на жилую недвижимость многие банки активизировали работу с ипотекой, вследствие чего произошло снижение процентных ставок по кредитам. Более того, в течение года многие банки расширили продуктовые линейки. Появились предложения нецелевых кредитов под залог недвижимости на длительный срок, кредиты на жилье без первоначального взноса. Кроме того, банки стали активно рассматривать декларации о доходах заемщиков без официального подтверждения доходов и брать на себя повышенные кредитные риски.

Однако осенью эта тенденция сменилась противоположной. Рынок ипотеки замер. Так, российские банки отреагировали на ипотечный кризис в США пересмотром собственных кредитных портфелей и повышением процентных ставок.

Итак, выделим тенденции 2007 года

Первая из них - 2007 год прошёл под эгидой борьбы с сокращением потока заявок и улучшения качества этого потока, что связано с  ростом цен, который  оказывает двойственное влияние на рынок ипотеки. С одной стороны, при значительном росте цен у банков снижаются риски, связанные со стоимостью недвижимости, что приводит к увеличению программ «ипотечный кредит в 100% от квартиры». С другой стороны, сокращается количество людей, способных купить желаемую квартиру, что сокращает поток заявок в банки.

Вторая тенденция - увеличился спрос на рублёвые кредиты, причём, если в регионах кредиты и раньше выдавались в основном в рублях, то теперь можно говорить о существенном увеличении доли рублёвых кредитов и по Москве, во многом благодаря росту белых рублёвых зарплат.

Среди тенденций прошедшего года отмечается увеличение количества «белых» сделок, которые на сегодня составляют примерно 607% от общего количества.
Помимо этого, значительно возросли продажи загородной недвижимости, приобретаемой через ипотеку. На сегодняшний день, 35% покупателей становятся обладателями собственного дома благодаря банковским кредитам. Что касается городской недвижимости, то в 2007 году доля сделок, совершенных с привлечением банковского займа, возросла до 80%.

Каким же будет год 2008?

Сейчас аналитики расходятся во мнении, будет ли дорожать ипотека в первом полугодии 2008 года. Звучат голоса и в пользу того, что крупные игроки рынка смогут позволить себе даже незначительное снижение ставок на 0,25-0,5%, чтобы упрочить своё лидерство на рынке.

Очевидно, что проблемы с ликвидностью будет испытывать большая часть игроков, так как глобальный финансовый кризис еще далек от завершения. Это значит, что не имеющие средств к развитию кредитные организации вынуждены будут сократить свои программы (в реальности это уже произошло), а некоторые откажутся от ипотеки полностью. Таковыми можно считать мелкие банки, которые вышли на рынок, не имея собственных ресурсов, но с большим желанием хорошо заработать. Впрочем, для заемщиков укрупнение ипотечного бизнеса можно рассматривать как благо. Развивать ипотеку, а в перспективе и снижать ставки, могут кредитные организации, имеющие большие обороты. Чем больше клиентов у ипотечного банка, тем выше вероятность, что его условия наиболее конкурентноспособны.

Еще одной тенденцией станет рост спроса на ипотеку в регионах. Уже сейчас столица не является наиболее активно растущим рынком, уступая пальму первенства Санкт-Петербургу и другим регионам. Ожидается и расширение кредитной линейки: кредит станет доступен тем, с кем еще недавно банки работать не хотели. Вероятно снижение требований к возрасту заемщика и улучшение условий предоставления долгосрочных кредитов.

По мнению экспертов, в 2008 году условия ипотечного кредитования кардинально не изменятся. Тем не менее сами банкиры уверены, что по темпам роста ипотека будет лидировать по сравнению с другими банковскими продуктами.