Статьи



Кризисные ситуации на рынке недвижимости как они есть (0)

САН «Эксперт» представляет серию публикаций, касающихся общей характеристики кризисных ситуаций на рынке недвижимости       САН «Эксперт» представляет серию публикаций, касающихся общей характеристики кризисных ситуаций на рынке недвижимости, антикризисной программы. И в целом - как уловить начинающийся кризис в недвижимости?..

       Мы были к нему не то, чтобы не готовы. Конечно, большинство риелторов отслеживает все изменения, и никакой другой аналитик рынка, не общаясь с реальными клиентами, не «варясь», как говорится, в этом котле, не способен досконально знать и заметить только намечающуюся тенденцию. А мы, работники этого рынка, можем это сделать задолго до... Вопрос заключается в том, чтобы серьезно отнестись к анализу реальных факторов и предпосылок и вовремя принять предупреждающие меры.

       Самое же главное: кризис на рынке недвижимости никогда не начинается сам по себе. И зависит это от многого, о чем ниже. Именно поэтому у нас всегда есть все возможности, пошевелив мозгами, понять, чего же ожидать.

       Руководители агентств недвижимости во многих регионах России пока не научены таким горьким опытом. Стагнация и вялость же рынка недвижимости в Уфе продолжается уже два года. Из всего этого периода мы сделали один большой и важный вывод, далеко нелицеприятный, но требующий учета в качестве стратегического фактора.

       Примите эту посылку и выстраивайте свою работу и технологию «от» нее: мы, риелторы, не в состоянии создать спрос на недвижимость и покупательную способность населения. Мы можем только перераспределить всех покупателей и продавцов недвижимости как клиентов между собой, между агентствами за счет качественных услуг и конкурентных преимуществ. И чем мы правильнее учтем все факторы текущей рыночной ситуации и предпочтений клиентов в своем агентстве, тем больше клиентов к нам придет. Их же общее количество, к сожалению, зависит не от нас, а от рыночной ситуации, доходов, ипотеки, стадии развития экономики страны, темпов и качества строительства и многого другого.

       Небольшой «ликбез» этой статьи, надеюсь, поможет сформировать вам хотя бы общие навыки «стратегического видения», как сейчас модно говорить, в следующих вопросах:

  • Что такое кризис и как мы его понимаем.
  • Предпосылки кризиса и как их увидеть.
  • Возможные проявления и предпосылки кризисных ситуаций на рынке недвижимости.
  • Классический маркетинг и взаимодействие спроса и предложения.
  • Покупательная способность населения и перераспределение клиентов.
  • Влияние других общерыночных факторов.

       Что такое кризис и как мы его понимаем

       Что такое кризис для нас, операторов рынка недвижимости. И что такое кризис вообще.

       Это любая ситуация, не поддающаяся нашему контролю и управлению, которая сказывается на нашем благополучии столь значительно, что заставляет принимать какие-либо меры. То есть мы видим такое изменение в первую очередь экономической ситуации, которая приводит к отказу или устранению привычных способов и финансовых результатов работы.

       Эффективность нашего бизнеса падает, ситуация требует внедрения новых способов работы, принятия антикризисных мер, которые могут быть различными в зависимости от сферы деятельности. То есть для нас кризисом является по сути все то, что ставит под угрозу наше привычное существование на длительный срок и приводит к значительному снижению удовлетворенности результатом. В бизнесе - финансовым результатом.

       Другая проблема заключается в том, что не все «готовы быть готовыми» к кризису в любой момент. Это совершенно не значит, что вы должны экономить всегда, или вести себя как «умная Эльза». Это значит, что вы должны знать, какие меры вы примете в случае, если... Чем сможете пожертвовать и на что кинете свои усилия в первую очередь.

       Для этого необходимо сделать совсем немного действий:

  • отслеживать ситуацию как на своем отраслевом рынке, так и в общеэкономической ситуации,
  • иметь хотя бы примерный план действий на случай, если...
  • быть морально готовым к случаю, если...

       Речь даже не идет о том, что настоящие темпы экономического и технологического развития требуют от нас постоянного обучения, самосовершенствования. Большинство же из нас предпочитает не делать лишних движений, которые не принесут ему выгоды сразу. И в этом одна причина нашей неготовности к кризисным ситуациям.

       Любой кризис можно заметить еще тогда, когда он еще не начался. Главное - отслеживать ситуацию и знать общерыночные законы развития.

       Сложность риелторского бизнеса заключается в том, что для его успешного ведения собственник или управляющий должен обладать всеми составляющими знаний: юридическими, экономическими, знаниями психологии, основами менеджемента.

       Все составляющие экономики взаимосвязаны, и это показал нам 2008 год.

       Кризис - это дисбаланс. Чего-либо. Как правило, спроса и предложения, даже если на первый взгляд это сложно заметить. Для рынка недвижимости дисбаланс спроса и предложения на недвижимость, опирающегося на среднюю цену, - это еще и следствие кризиса. Важно отследить возможное зарождение этого дисбаланса.

       Предпосылки кризиса и как их увидеть

       На что обращать внимание агентству недвижимости прежде всего, чтобы быть готовым к изменению требований рынка:

       - общие тенденции в экономике;

       - новшества и тенденции развития рынков недвижимости мегаполисов, особенно Москвы;

       - отслеживать конкурентные технологии работы других агентств и реакцию на них потребителей услуг. Также важна динамика количества агентств и частных маклеров, работающих на рынке недвижимости, конкурентная ситуация. Это важно, так как целью наших маркетинговых операций является перераспределение покупательной способности клиентов в свою пользу;

       - отслеживать не только текущие, но и планируемые изменения в законодательстве, условия кредитования и частных клиентов, и юридических лиц. Стоит обращать внимание и на ипотеку, и на потребительские и бизнес-кредиты

       - стоимость строительства и тенденции развития строительного рынка, проблемы застройщиков, с которыми работают фирмы;

       - настроения покупателей и продавцов недвижимости. Для этого руководитель агентства должен постоянно общаться с риелторами, как с непосредственными исполнителями услуг. Важны также новые требования и пожелания клиентов, уровень их информированности об услуге;

       - покупательная способность и откуда она себя черпает. Приходящие в агентство клиенты обычно располагают определенной суммой денег для покупки недвижимости. Необходимую дополнительно сумму также они планируют получить из определенных источников. Важно также соотношение социального статуса приходящих клиентов и их покупательной способности. Любые изменения этих показателей, если они превратились в тенденцию, могут свидетельствовать о возможных изменениях. А также об исчерпании платежеспособного спроса.

       Последний фактор не является кризисным сам по себе, но также требует принятия определенных мер.

       - резкое изменение количества предложений объектов недвижимости на продаже или в аренду, не связанные с привычными праздничными днями и каникулами. Чем больше объектов недвижимости на выбор может предложить наше агентство, тем больше простая математическая вероятность того, что желаемый объект клиент найдет именно у нас;

       - резкие скачки инфляции и потребительских цен также снижают возможности населения.

       Проявления кризисных ситуаций на рынке недвижимости

       Проявление кризиса на рынке недвижимости проявляться может следующим образом:

       - Падение спроса на недвижимость. Это может происходить из-за страхов населения, проблем ипотеки и кредитования вообще, снижения покупательной способности (исчерпание или сильная инфляция), ожидания снижения цен.

       - Снижение количества реальных сделок на рынке, напрямую отражающееся на риелторском бизнесе. Это самый главный кризисный фактор, наносящий реальный ущерб риелторам. Не важно, какая цена, какое сочетание сегментов на рынке. Но если количество реальных сделок на рынке минимально - агентства под угрозой. Этим можно стразу опровергнуть миф и том, что первое, что важно для агентств - высокая цена на недвижимость. На самом же деле, чем больше осуществляется сделок на рынке, тем лучше.

       Есть, конечно, определенная зависимость от цены недвижимости, так как вознаграждение агентства - процент от стоимости, но эта разница не столь значительна.

       Точно так же и рост цен выгоден только тем, что обозначает большой спрос и количество сделок на рынке.

       - Падение предложения недвижимости. Ситуация редкая. В силу того, что, несмотря на низкий активный спрос, «замороженный» и отложенный спрос на недвижимость у нас велик. Когда люди не хотят продавать, как правило, сразу начинают расти цены на недвижимость, и как следствие, предложение активизируется.

       - Можно отметить еще и резкие колебания цен на недвижимость. Но такие изменения как в сторону роста, так и в сторону падения, являясь кризисными для рынка, для агентств недвижимости могут быть и выгодными. Например, резкое снижение цен, хоть и является утопией, резко повысило бы количество операций на рынке, и агентства получили бы больше клиентов.

       - Проблемы ипотеки и кредитования. Если они есть, мы можем использовать их либо в своих целях, либо принять как данность, приспособиться

       - Проблемы строительства также влияют, причем на все перечисленные в этом пункте тезисы. Тенденция настоящего времени такова, что всем хочется жить в новом, комфортном жилье в престижных районах, но по дешевой цене. Часто люди также готовы купить квартиру в новом доме хорошей планировки, но если такой не оказывается, то отказываются от покупки вообще. Поэтому этот фактор сейчас также важен.

       Продолжение следует...

       Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»