Статьи



Вторичная недвижимость Уфы - опять снижение (0)

       Цены на жилье в Уфе снижаются четвертую неделю подряд. Так, только за прошедшую неделю - на 0,6%. Аналитики «ЭКСПЕРТА» определили локальное «дно» снижения цен на вторичную недвижимость в Уфе и прогнозируют дальнейшее плавное снижение.

       Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 3 ноября 2008 г. составила 51,31 (+/-0,61) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,6%:

       - средняя цена на 1 к.кв. составила 54,38 т.р./кв.м., изменения за неделю -1,4%;

       - средняя цена на 2 к.кв. составила 50,3  т.р./кв.м., изменения за неделю -0,9%;

       - средняя цена на 3 к.кв. составила 48,68 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,3%;

       - средняя цена на многокомнатные квартиры составила 52,07 т.р./кв.м., изменения за неделю -2,6%;

       - средняя цена на элитное жилье составила 68,4 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен).

       В связи с многочисленными вопросами от наших читателей обращаем внимание, что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, то есть цену продавца, реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-7%. Цену сделок отслеживать специалисты не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.

       Четвертую неделю подряд, то есть весь октябрь текущего года цены на вторичное жилье в Уфе медленно снижаются. Тем не менее, сделки идут, спрос существенно повысился ввиду того, что покупатели вкладывают активно деньги в недвижимость. Спасая свои сбережения от МФК (Международного финансового кризиса), состоятельные граждане Уфы вкладывают свои сбережения в «тихую гавань» - недвижимость.

       Индекс доходности жилья Уфы на 3 ноября 2008 года ИДЖ=-0,25 банковских депозита. Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость не дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением в течение 2007 года цен на жилье в Уфе. А в 2008 году цены на жилье растут ниже темпов инфляции.

       Так, по данным Росстата на 23 октября 2008 года инфляция составила 11,2% с начала 2008 года. В то же время цены на жилье в Уфе выросли за этот период всего на 1,2%. Из этого следует, что жилье в сентябре текущего года стало дешевле относительно «стоимости денег» по сравнению с началом 2008 г.

       Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) - это средняя эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим лицам на покупку жилья под его залог. На 3 ноября 2008 г. РИИКУ = 14,5 % годовых.

       Аналитики недвижимости «ЭКСПЕРТА» с января 2008 года ввели в обиход индекс доступности ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными брокерами компании. ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 3 ноября 2008 г. ИДИК = 0,2. То есть восьмерым клиентам из десяти обратившихся к ипотечным брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам. Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс ИДИК достиг минимальной отметки. Тем не менее, банки все же продолжают выдавать ипотечные кредиты, поддерживая тем самым рынок недвижимости.

       Риелторы САН «ЭКСПЕРТ» отмечают, что 9 из 10 сделок в августе-сентябре 2008 г. - это альтернативные сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой. Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата составляет 1 миллион рублей при обменных операциях.

       Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов в банках города.

       Аналитики САН «ЭКСПЕРТ» в январе 2008 г. вели еще один индекс - это КПРН (коэффициент перегретости рынка недвижимости Уфы). Несмотря на спорность существования данного коэффициента (ведутся многочисленные дискуссии о правомерности его применения, о влиянии мирового кризиса и переизбытка денег в экономике на цены на жилье), все же приведем методику его подсчета. С точки зрения инвестора, цена на недвижимость определяется тем доходом, который можно получить при сдаче ее в аренду. То есть деньги, вложенные в покупку квартиры, например, должны отбиваться от сдачи ее в аренду. Средний срок окупаемости, применяемый в расчетах покупки квартиры, - 10 лет. Исходя из этого выводится инвестиционная формула стоимости жилья, которая определяется как сумма всех арендных платежей за 10 лет с учетом удешевления денег (инфляция), бремени содержания (квартплата, налог на недвижимость), затрат на поддержание недвижимости в нормальном техническом состоянии (текущий и капитальный ремонт), удорожания самой недвижимости в течение этих лет.

       На 1 января 2007 г. КПНР = 1,7, то есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 70%. Пузырь рынка недвижимости составлял 70%.

       На 1 января 2008 г. КПРН = 1,5, то есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 50%. Пузырь рынка недвижимости составлял 50%.

       На 3 ноября 2008 г. КПРН = 1,2, то есть цена на вторичном рынке жилья завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 20%. Размер пузыря рынка недвижимости Уфы составляет 20%.

       Таким образом, при продолжении кризиса ликвидности в банковской сфере мы определяем локальное «дно» рынка жилой вторичной недвижимости Уфы и первый сильный уровень поддержки в 43 тысячи рублей за квадратный метр. Напомню, что мы рассчитываем среднюю рыночную стоимость жилья. Колебания в ценах между районами города достигают 100%, например, между однотипным жильем в Шакше и в Центре.

       Снижение ниже этого уровня маловероятно, если банки будут активно кредитовать альтернативные сделки (обменные операции), где обычная сумма доплаты составляет до 1 миллиона рублей.

       В случае полного паралича рынка ипотечного кредитования вторичного жилья Уфы возможно снижение до второго уровня поддержки в 30 тысяч рублей за квадратный метр. Считаем, что это событие крайне маловероятно, так как в первую очередь пострадают банки, чьи залоги (по ипотечным кредитам) обесценятся вследствие такого обрушения цен.

       Предполагаемое время достижения дна - март-апрель 2009 года.

       Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в Уфе можно купить по улице Коммунаров  площадью 30 кв.м., стоит 1 150 тысяч рублей, а самую дорогую «элитную» 6-тикомнатную квартиру площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 27 миллионов рублей.

       Самую дешевую комнату можно купить по ул. Вологодская площадью 10 кв.м. за 650 тысяч рублей, а самую дорогую комнату - по ул. Адм.Макарова площадью 17 кв.м. за 1 300 тысяч рублей.

       Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 42 млн. рублей, находится в Юматово площадью 277,8 кв.м.

       Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»